Airbnb oder Langzeitmiete: Welche Vermietung passt zu deinen Zahlen?
Eine Ferienwohnung kann pro Nacht höhere Einnahmen erzielen als eine langfristig vermietete Wohnung. Gleichzeitig entstehen zusätzliche Aufgaben und Ausgaben: Gästewechsel, Reinigung, Plattformgebühren, Verbrauchskosten und gegebenenfalls die Betreuung durch einen Verwalter.
Mit diesem kostenlosen Vergleichsrechner stellst du die erwarteten Einnahmen und erfassten Kosten beider Modelle gegenüber. Du siehst, welcher monatliche Überschuss unter deinen Annahmen verbleibt und wie groß der Unterschied ausfällt.
Bei der Kurzzeitvermietung berücksichtigt das Tool auch Reinigungsentgelte, tatsächliche Reinigungskosten, durchschnittliche Aufenthaltsdauer und unterschiedliche Grundlagen für eine Managementprovision. Bei der Langzeitvermietung kannst du einen Abschlag für Leerstand und Mietausfall einplanen.
Verwende möglichst Zahlen aus deinem Standort und deiner Unterkunft. Die voreingetragenen Werte sind ein Rechenbeispiel. Das Ergebnis zeigt einen finanziellen Vergleich unter deinen Annahmen; Zeitaufwand, Eigennutzung und die Zulässigkeit der jeweiligen Vermietung musst du zusätzlich beurteilen.
Airbnb oder Langzeitmiete?
Vergleiche den Überschuss beider Vermietungsmodelle anhand deiner Einnahmen und Kosten. Die voreingetragenen Werte dienen nur als Beispiel.
Kurzzeitvermietung: Beispielmonat
Langzeitvermietung: Monatsmodell
Dein Vergleich
Die Jahreshochrechnung entspricht zwölf identischen Beispielmonaten. Sie ist keine Saisonprognose. Berücksichtigt werden ausschließlich deine Eingaben. Der Überschuss ist keine vollständige steuerliche Gewinnberechnung.
Was vergleicht der Rechner?
Der Rechner stellt den erwarteten Überschuss aus Kurzzeitvermietung dem erwarteten Überschuss aus Langzeitvermietung gegenüber.
Für beide Modelle gilt:
Einnahmen abzüglich der erfassten Kosten ergeben den berechneten Überschuss.
Das Ergebnis ist keine vollständige steuerliche Gewinnberechnung. Es zeigt, was unter deinen eingegebenen Annahmen übrig bleibt. Nicht eingetragene Ausgaben werden nicht automatisch ergänzt.
Bei der Kurzzeitvermietung werden Reinigungseinnahmen und Reinigungskosten getrennt behandelt. Zusätzlich kannst du festlegen, auf welcher Grundlage eine Managementprovision berechnet wird.
So gibst du die Kurzzeitvermietung richtig ein
Verfügbare Nächte im Beispielmonat
Trage ein, wie viele Nächte du in dem betrachteten Monat tatsächlich zur Vermietung anbieten möchtest.
Wenn du eine Unterkunft in einem Monat mit 30 Nächten an fünf Nächten selbst nutzt, stehen noch 25 Nächte für die Vermietung zur Verfügung.
Die eingegebene Auslastung bezieht sich ausschließlich auf diese verfügbaren Nächte.
Erwartete Auslastung
Die Auslastung beschreibt den Anteil der verfügbaren Nächte, für den du Buchungen erwartest.
Beispiel: 30 verfügbare Nächte × 70 % Auslastung ergeben 21 belegte Nächte.
Verwende für eine bestehende Unterkunft möglichst eigene Erfahrungswerte. Bei einer neuen Unterkunft solltest du mehrere Annahmen vergleichen, statt mit einer einzigen optimistischen Zahl zu planen.
Durchschnittlicher Preis pro Nacht
Trage den durchschnittlich erzielten oder erwarteten Übernachtungspreis vor Plattformgebühren ein. Ein separates Reinigungsentgelt gehört nicht in dieses Feld.
Berücksichtige bereits gewährte Rabatte. Wenn unterschiedliche Nächte unterschiedliche Preise haben, hilft diese Rechnung:
Übernachtungsumsatz ohne separates Reinigungsentgelt ÷ gebuchte Nächte = durchschnittlicher Nachtpreis.
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer
Die Aufenthaltsdauer bestimmt, wie häufig Gästewechsel und damit Reinigungsvorgänge anfallen.
Bei 21 belegten Nächten und durchschnittlich fünf Nächten je Aufenthalt rechnet das Modell mit:
21 ÷ 5 = 4,2 Aufenthalten.
Das ist ein Durchschnittswert für die Planung. Er bedeutet nicht, dass tatsächlich ein Bruchteil einer Buchung stattfindet. Über mehrere Monate können solche Durchschnittswerte sinnvoll sein; für die Abrechnung eines konkreten Monats benötigst du die tatsächlichen Aufenthalte.
Reinigungsentgelt und Reinigungskosten
Diese beiden Eingaben erfüllen unterschiedliche Aufgaben:
| Eingabe | Bedeutung |
|---|---|
| Reinigungsentgelt pro Aufenthalt | Der Betrag, den Gäste zusätzlich zum Übernachtungspreis bezahlen. |
| Tatsächliche Reinigungskosten pro Aufenthalt | Dein Aufwand für Reinigung, Wäsche und gegebenenfalls weitere Leistungen beim Gästewechsel. |
Der Rechner multipliziert beide Beträge mit der rechnerischen Anzahl der Aufenthalte.
Wenn du keine separate Reinigungsgebühr verlangst, trägst du beim Reinigungsentgelt 0 € ein. Die tatsächlichen Reinigungskosten bleiben trotzdem bestehen und müssen aus den übrigen Einnahmen gedeckt werden.
Plattformgebühr
Der eingegebene Prozentsatz wird auf den Übernachtungsumsatz einschließlich der berechneten Reinigungsentgelte angewendet.
Die Voreinstellung von 15,5 % ist ein anpassbarer Beispielwert. Verwende den Satz aus deiner konkreten Abrechnung. Airbnb berücksichtigt bei seiner Gebührenbasis auch vom Gastgeber berechnete Gebühren. Die offiziellen Informationen findest du bei den Airbnb-Servicegebühren.
Gästeservicegebühren und separat ausgewiesene Steuern gehören nicht in die hier angesetzten Unterkunftseinnahmen.
Weitere Kosten pro belegter Nacht
Hier kannst du Ausgaben erfassen, die mit der Belegung steigen, beispielsweise einen geschätzten Verbrauch von Strom, Wasser oder Verbrauchsmaterial.
Beispiel: 21 belegte Nächte × 4 € zusätzliche Kosten ergeben 84 €.
Trage hier nur Beträge ein, die nicht bereits in den Reinigungskosten oder monatlichen Kosten enthalten sind.
Sonstige monatliche Kosten und Rücklagen
Hier gehören Ausgaben und geplante Budgets hinein, die du dem Beispielmonat unabhängig von der berechneten Zahl der Gästewechsel zuordnest.
Dazu können gehören:
- Internet und Versicherungen;
- Gemeinschaftskosten;
- Software und feste Verwaltungskosten;
- Wartung und kleinere Reparaturen;
- geplante Rücklagen für Möbel und Ausstattung.
Wenn du Rücklagen einträgst, zeigt das Ergebnis den Betrag nach diesem geplanten Budget. Eine Rücklage ist dabei nicht automatisch eine tatsächlich entstandene Ausgabe oder eine steuerlich abziehbare Kostenposition.
Welche Managementbasis ist richtig?
Der Rechner bietet zwei Varianten. Wähle diejenige, die deiner tatsächlichen Vereinbarung entspricht.
Variante 1: Nach Plattformgebühr und Reinigungskosten
Zuerst werden Plattformgebühr und tatsächliche Reinigungskosten vom gesamten Buchungsumsatz abgezogen. Auf den verbleibenden Betrag wird die Managementprovision angewendet.
Provisionsbasis = Buchungsumsatz − Plattformgebühr − Reinigungskosten
Weitere Kosten pro Nacht und sonstige monatliche Kosten werden erst anschließend vom Ergebnis abgezogen. Sie reduzieren bei dieser Variante die Provisionsbasis nicht.
Ein möglicher Überschuss aus dem Reinigungsentgelt bleibt Bestandteil der Basis.
Variante 2: Gesamter Umsatz inklusive Reinigungsentgelt
Die Managementprovision wird unmittelbar auf den gesamten Buchungsumsatz einschließlich der Reinigungsentgelte berechnet.
Managementprovision = gesamter Buchungsumsatz × Provisionssatz
Bei demselben Prozentsatz kann diese Variante deutlich höhere Managementkosten ergeben.
Wenn deine Vereinbarung eine andere Grundlage, eine feste Vergütung oder eine Mindestvergütung vorsieht, musst du diese Besonderheiten gesondert berücksichtigen. Bei einer negativen Provisionsbasis setzt das Modell keine negative Managementvergütung an.
So gibst du die Langzeitvermietung richtig ein
Monatliche Miete
Trage die Miete ohne separat vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen ein.
Kosten, die wirtschaftlich vom Mieter getragen werden, sollen den Vergleich nicht künstlich auf beiden Seiten erhöhen. Bei einem Pauschalmietmodell, in dem du beispielsweise Strom oder Internet selbst bezahlst, müssen diese Ausgaben entsprechend in deinen Eigentümerkosten enthalten sein.
Angenommener Einnahmeausfall
Dieser Prozentsatz reduziert die angesetzte Miete als Kalkulationsabschlag. Damit kannst du beispielsweise durchschnittlichen Leerstand oder erwartete Zahlungsausfälle berücksichtigen.
Bei 950 € Monatsmiete und 5 % Abschlag rechnet das Modell mit:
950 € × 5 % = 47,50 € Einnahmeausfall.
Die verbleibende Miete vor weiteren Kosten beträgt 902,50 €.
Die 5 % sind keine automatisch ermittelte Wahrscheinlichkeit und kein allgemeiner Marktwert.
Monatliche Eigentümerkosten und Rücklagen
Erfasse die Ausgaben und geplanten Budgets, die bei der Langzeitvermietung tatsächlich bei dir verbleiben. Dazu können Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung oder andere nicht erstattete Ausgaben gehören.
Vergleiche beide Vermietungsmodelle auf derselben Grundlage. Wenn du beispielsweise bei der Kurzzeitvermietung ein Instandhaltungsbudget berücksichtigst, solltest du auch bei der Langzeitvermietung einen angemessenen Ansatz prüfen.
Beispiel: Kurzzeitvermietung und Langzeitmiete vergleichen
Die folgenden Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Einnahmenprognose.
Annahmen für die Kurzzeitvermietung
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Verfügbare Nächte | 30 |
| Auslastung | 70 % |
| Durchschnittlicher Nachtpreis | 90 € |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | 5 Nächte |
| Reinigungsentgelt pro Aufenthalt | 60 € |
| Tatsächliche Reinigungskosten pro Aufenthalt | 60 € |
| Plattformgebühr | 15,5 % |
| Weitere Kosten pro belegter Nacht | 0 € |
| Sonstige monatliche Kosten / Rücklagen | 350 € |
| Managementprovision | 0 % |
Daraus ergeben sich 21 belegte Nächte und rechnerisch 4,2 Aufenthalte.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Übernachtungsumsatz: 21 × 90 € | 1.890,00 € |
| Reinigungsentgelte: 4,2 × 60 € | 252,00 € |
| Gesamter Buchungsumsatz | 2.142,00 € |
| Abzüglich Plattformgebühr | −332,01 € |
| Abzüglich tatsächlicher Reinigungskosten | −252,00 € |
| Abzüglich sonstiger Kosten / Rücklagen | −350,00 € |
| Überschuss im Beispielmonat | 1.207,99 € |
Obwohl Reinigungsentgelt und Reinigungskosten gleich hoch sind, entsteht auf das Reinigungsentgelt ein Plattformabzug. Die Reinigung ist deshalb wirtschaftlich nicht vollständig durchlaufend.
Annahmen für die Langzeitvermietung
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Monatliche Miete | 950 € |
| Angenommener Einnahmeausfall | 5 % |
| Monatliche Eigentümerkosten / Rücklagen | 180 € |
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Monatliche Miete | 950,00 € |
| Abzüglich Einnahmeausfall | −47,50 € |
| Abzüglich Eigentümerkosten / Rücklagen | −180,00 € |
| Überschuss im Beispielmonat | 722,50 € |
In diesem Beispiel liegt die Kurzzeitvermietung um 485,49 € pro Monat höher. Bei zwölf identischen Monaten entspräche das einer Differenz von 5.825,88 €.
Wie verändert eine Verwaltung das Ergebnis?
Ergänzen wir beim gleichen Beispiel eine Managementprovision von 25 % auf den Betrag nach Plattformgebühr und Reinigungskosten:
2.142,00 € − 332,01 € − 252,00 € = 1.557,99 € Provisionsbasis
Daraus entstehen gerundet 389,50 € Managementprovision.
| Ergebnis | Betrag |
|---|---|
| Überschuss Kurzzeitvermietung vor Management | 1.207,99 € |
| Managementprovision | −389,50 € |
| Überschuss nach Management | 818,49 € |
| Überschuss Langzeitvermietung | 722,50 € |
| Unterschied zugunsten der Kurzzeitvermietung | 95,99 € |
Würden die 25 % stattdessen auf den gesamten Buchungsumsatz angewendet, betrüge die Provision 535,50 €. Der Überschuss der Kurzzeitvermietung würde auf 672,49 € sinken und damit unter dem Langzeitmodell liegen.
Das zeigt, warum der Provisionssatz allein für einen Vergleich nicht ausreicht. Die Berechnungsbasis ist ebenso entscheidend.
So machst du aus dem Rechner eine brauchbare Entscheidungshilfe
Rechne mehrere Szenarien
Vergleiche mindestens eine vorsichtige und eine erwartete Annahme. Ändere dafür beispielsweise die Auslastung oder den durchschnittlichen Nachtpreis.
Prüfe zusätzlich, wie sich kürzere Aufenthalte auswirken. Mehr Gästewechsel verändern Reinigungseinnahmen und Reinigungskosten.
Bewerte deine eigene Arbeitszeit
Eine Managementprovision von 0 % bedeutet nicht, dass deine Betreuung keinen Aufwand verursacht.
Berücksichtige die Zeit für Kommunikation, Organisation, Kontrollen und Problemlösungen. Du kannst einen selbst gewählten monatlichen Zeitwert in die sonstigen Kosten einbeziehen. Dann zeigt das Ergebnis den Überschuss nach diesem kalkulatorischen Ansatz.
Betrachte die Saison getrennt
Ein guter Sommermonat bildet ein ganzes Jahr nicht zuverlässig ab. Das ist besonders bei Ferienunterkünften in saisonal geprägten Urlaubsorten wichtig.
Berechne für eine genauere Jahresplanung jeden Monat mit passenden Preisen, verfügbarer Kapazität, Auslastung und Aufenthaltsdauer. Addiere anschließend die zwölf einzelnen Monatsüberschüsse.
Häufige Fragen zum Vergleichsrechner
Bedeutet ein höherer Überschuss, dass dieses Modell insgesamt besser ist?
Nein. Das Ergebnis vergleicht die eingetragenen Zahlen. Zusätzlich zählen unter anderem Zeitaufwand, Eigennutzung, Planbarkeit, Standort und die Voraussetzungen für die jeweilige Vermietung.
Sind die Jahreswerte eine Prognose?
Nein. Der Rechner multipliziert den Beispielmonat mit zwölf. Bei 30 verfügbaren Nächten entspricht das zwölf modellhaften 30-Tage-Monaten. Saisonale Schwankungen und unterschiedliche Monatslängen werden dabei nicht automatisch berücksichtigt.
Warum zeigt der Rechner beispielsweise 4,2 Aufenthalte an?
Die Anzahl ergibt sich aus belegten Nächten geteilt durch durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Für eine Planung sind Bruchteile als Durchschnittswerte möglich. Eine tatsächliche Monatsabrechnung muss dagegen mit den realen Buchungen und Gästewechseln arbeiten.
Kann ich eine selbst genutzte Ferienwohnung vergleichen?
Ja. Reduziere die verfügbaren Nächte um die geplante Eigennutzung. Bedenke aber, dass eine durchgehende Langzeitvermietung normalerweise ein anderes Nutzungskonzept voraussetzt. Der finanzielle Vergleich bewertet diesen persönlichen Nutzen nicht.
Sind Finanzierung und Steuern enthalten?
Sie werden nicht automatisch berechnet. Für einen Vergleich nach Finanzierung musst du die entsprechenden Belastungen auf beiden Seiten nach derselben Methode berücksichtigen. Steuerliche Unterschiede und Abschreibungen bildet das Modul nicht gesondert ab.
Kann das Ergebnis negativ sein?
Ja. Dann übersteigen die erfassten Abzüge und Kosten die angesetzten Einnahmen. Auch wenn eines der beiden Modelle weniger negativ ausfällt, ist damit noch kein positiver Überschuss erreicht.
Welche Tools helfen bei genaueren Eingaben?
Nutze den [Reinigungskosten-Rechner](https://