Welchen Übernachtungspreis brauchst du, damit deine Ferienwohnung ihre Kosten deckt und dir ein Überschuss bleibt? Das hängt nicht nur von der Miete oder Kreditrate ab. Auch Leerstand, Plattformgebühren, Reinigung und die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beeinflussen deine Kalkulation.
Mit unserem Mindestpreis-pro-Nacht-Rechner ermittelst du drei Werte: den Nachtpreis zur Deckung deiner eingetragenen Kosten, den Preis für deinen gewünschten Monatsüberschuss und einen Preis mit optionalem Aufschlag. Zusätzlich zeigt dir der Auslastungsvergleich, wie sich mehr oder weniger gebuchte Nächte auf deine rechnerische Preisuntergrenze auswirken.
Trage realistische Werte für eine Unterkunft und einen Monat ein. Der Rechner berücksichtigt eine separat berechnete Reinigungsgebühr und unterscheidet diese von deinen tatsächlichen Reinigungskosten. So erhältst du eine nachvollziehbare Grundlage für deine Preisplanung.
Wichtig: Das Ergebnis ist ein kalkulierter Durchschnittspreis nach Rabatten. Es zeigt, welchen Preis du unter deinen Annahmen benötigst – nicht, welchen Preis der Markt garantiert bezahlt.
Mindestpreis pro Nacht berechnen
Berechne deine Kostendeckung und den Nachtpreis für deinen gewünschten Monatsüberschuss. Vergleiche außerdem, wie sich eine andere Auslastung auswirkt.
Nur Kostendeckung
pro Nacht, ohne ZielüberschussMit Zielüberschuss
pro Nacht für dein MonatszielMit Preisaufschlag
Nachtpreise nach Rabatten, zuzüglich der eingetragenen separaten Reinigungsgebühr. Auf volle Cent aufgerundet.
Monatsplanung zum Nachtpreis mit Zielüberschuss
- Erwartete belegte Nächte
- Rechnerische Aufenthalte / Reinigungen
- Übernachtungsumsatz
- Separate Reinigungsgebühren der Gäste
- Gesamteinnahmen vor Gebühren
- Plattformgebühren
- Zahlungsgebühren inklusive fester Gebühren
- Fixkosten
- Variable Kosten der belegten Nächte
- Tatsächliche Reinigungskosten
- Verbleibender Monatsüberschuss
| Auslastung | Nächte | Kostendeckung | Mit Monatsziel |
|---|
Hervorgehoben: deine Eingabe. Alle übrigen Annahmen bleiben gleich. Die Tabelle berechnet erforderliche Preise; sie prognostiziert keine Nachfrage.
Planungsmodell für eine Unterkunft. Provision und prozentuale Zahlungsgebühr gelten hier auf Übernachtungsumsatz und Gast-Reinigungsgebühr. Steuern werden nicht automatisch berechnet. Monatsdurchschnitte können Bruchteile von Nächten und Aufenthalten ergeben. Dieses Modul verarbeitet deine Eingaben nur im Browser.
Was bedeutet der Mindestpreis pro Nacht?
Der Mindestpreis ist in diesem Rechner der durchschnittliche Übernachtungspreis, mit dem du bei der angenommenen Auslastung deine eingetragenen Kosten deckst. Sobald du zusätzlich einen Monatsüberschuss erzielen möchtest, liegt dein Zielpreis entsprechend höher.
Der Rechner zeigt diese drei Ergebnisse getrennt:
| Ergebnis | Bedeutung |
|---|---|
| Nur Kostendeckung | Deckt die erfassten Fixkosten, variablen Kosten, Reinigungskosten und Gebühren. Ein zusätzlicher Überschuss ist nicht eingeplant. |
| Mit Zielüberschuss | Deckt die erfassten Kosten und erreicht außerdem deinen gewünschten monatlichen Überschuss. |
| Mit Preisaufschlag | Erhöht den zuvor berechneten Zielpreis um deinen optionalen Prozentsatz. |
Die Preise gelten jeweils pro Nacht nach Rabatten. Hast du eine separate Reinigungsgebühr eingetragen, wird diese dem Gast zusätzlich berechnet und in der Kalkulation bereits als Einnahme berücksichtigt.
Welche Kosten gehören in die Berechnung?
Monatliche Fixkosten
Fixkosten fallen weitgehend unabhängig davon an, ob deine Unterkunft belegt ist. Dazu können Miete, Versicherungen, Internet-Grundgebühren, Verwaltungsgebühren, Software-Abonnements und feste Rücklagen für Ersatzanschaffungen gehören.
Verteile jährliche Kosten durch zwölf, wenn du einen durchschnittlichen Monat planst. Erfasse Ausgaben nur einmal: Enthält deine monatliche Kostenaufstellung bereits eine Rücklage für Reparaturen, musst du dieselbe Rücklage nicht zusätzlich unter einer anderen Position abziehen.
Bei einer finanzierten Unterkunft kommt es auf deine Fragestellung an. Wenn du die gesamte Kreditrate einschließlich Tilgung einträgst, prüfst du die laufende Liquidität. Das Ergebnis ist dann kein buchhalterischer Gewinn.
Variable Kosten je belegter Nacht
Variable Kosten entstehen abhängig von der Nutzung. Beispiele sind zusätzlicher Strom- und Wasserverbrauch oder Verbrauchsmaterial für Gäste. Trage hier den durchschnittlichen Aufwand je belegter Nacht ein.
Die tatsächliche Endreinigung wird separat erfasst. Wäschekosten, die bereits im Reinigungspreis enthalten sind, gehören nicht noch einmal in die variablen Kosten.
Reinigungskosten je Aufenthalt
Reinigungskosten hängen vor allem von der Anzahl der Gästewechsel ab. Deshalb benötigt der Rechner deine durchschnittliche Aufenthaltsdauer.
Bei 60 € Reinigungskosten und fünf Nächten je Aufenthalt entfallen rechnerisch 12 € Reinigungskosten auf eine belegte Nacht. Bleiben die Gäste im Durchschnitt nur drei Nächte, steigt dieser Anteil auf 20 €.
Kurze Aufenthalte können dadurch einen höheren Nachtpreis erfordern, selbst wenn sich die monatliche Auslastung nicht verändert.
Plattform- und Zahlungsgebühren
Verwende deinen tatsächlich geltenden Provisionssatz. Der voreingestellte Wert von 15,5 % ist ausschließlich ein Rechenbeispiel und keine allgemeine Gebührenangabe für eine bestimmte Plattform.
Das Modell wendet die Plattformgebühr und die zusätzliche prozentuale Zahlungsgebühr auf dieselbe Einnahmebasis an: Übernachtungsumsatz plus separat berechnete Reinigungsgebühren. Feste Zahlungsgebühren werden je rechnerischem Aufenthalt ergänzt.
Wenn deine tatsächlichen Gebühren andere Bemessungsgrundlagen haben, lässt sich die Abrechnung mit diesem vereinfachten Modell nicht exakt abbilden. Verwende eine passend ermittelte effektive Gebührenquote oder eine gesonderte Detailkalkulation. Erfasse bereits in der Provision enthaltene Zahlungsgebühren nicht ein zweites Mal.
So gibst du die Auslastung richtig ein
Die angebotenen Nächte sind die Nächte, an denen deine Unterkunft tatsächlich zur Vermietung bereitsteht. Ziehe Eigennutzung, geplante Renovierungen und andere vollständige Sperrzeiten zuerst von den Kalendernächten ab.
Die Auslastung bezieht sich anschließend auf diese angebotenen Nächte:
Erwartete belegte Nächte = angebotene Nächte × Auslastung ÷ 100
Beispiel: Ein Monat hat 30 Nächte. Fünf davon nutzt du die Unterkunft selbst. Du gibst deshalb 25 angebotene Nächte ein. Bei 80 % Auslastung rechnet das Tool mit 20 belegten Nächten.
Ziehe dieselben Sperrzeiten nicht noch einmal über eine pauschal verringerte Auslastung ab. Bei den Fixkosten bleiben die von dir eingetragenen Monatskosten bestehen; das Tool nimmt keine automatische Aufteilung zwischen privater und gewerblicher Nutzung vor.
Für Saisonbetriebe empfiehlt es sich, Haupt- und Nebensaison getrennt zu kalkulieren. Ein einziger Jahresdurchschnitt kann verdecken, dass deine Unterkunft in schwachen Monaten deutlich weniger zur Deckung der laufenden Kosten beiträgt.
Die Formel für deinen erforderlichen Nachtpreis
Die Berechnung läuft in fünf Schritten:
- Aus angebotenen Nächten und Auslastung ergeben sich die erwarteten belegten Nächte.
- Belegte Nächte geteilt durch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ergeben die rechnerische Anzahl der Aufenthalte.
- Fixkosten, variable Kosten, tatsächliche Reinigungskosten und feste Zahlungsgebühren werden addiert.
- Der gewünschte Monatsüberschuss wird ergänzt. Anschließend wird der erforderliche Gesamtumsatz vor prozentualen Gebühren berechnet.
- Einnahmen aus separaten Reinigungsgebühren werden abgezogen. Den verbleibenden Übernachtungsumsatz verteilt der Rechner auf die belegten Nächte.
Erforderlicher Gesamtumsatz = (erfasste Kosten + Zielüberschuss) ÷ (1 − Gebührenquote)
Erforderlicher Nachtpreis = (Gesamtumsatz − separate Reinigungsgebühren) ÷ belegte Nächte
Die Gebührenquote wird als Dezimalzahl eingesetzt, beispielsweise 0,155 für 15,5 %. Für die reine Kostendeckung setzt der Rechner den Zielüberschuss auf 0 €.
Entscheidend: Auch der Umsatz, der deine Reinigungskosten finanzieren soll, unterliegt im Modell den prozentualen Gebühren. Deshalb dürfen die Reinigungskosten nicht einfach erst nach dem Gebührenausgleich zum Nachtpreis addiert werden.
Beispiel: Welcher Nachtpreis bringt 800 € Überschuss?
Für eine Ferienwohnung werden folgende Werte angenommen:
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Monatliche Fixkosten | 600 € |
| Gewünschter Monatsüberschuss | 800 € |
| Angebotene Nächte | 30 |
| Erwartete Auslastung | 70 % |
| Plattformgebühr | 15,5 % |
| Tatsächliche Reinigungskosten je Aufenthalt | 60 € |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | 5 Nächte |
| Separate Reinigungsgebühr des Gastes | 0 € |
| Weitere variable Kosten und Zahlungsgebühren | 0 € |
Bei 70 % Auslastung entstehen rechnerisch 21 belegte Nächte. Geteilt durch fünf Nächte je Aufenthalt ergeben sich durchschnittlich 4,2 Aufenthalte und damit 252 € Reinigungskosten.
Die Zahl 4,2 ist ein Planungsdurchschnitt. In einem einzelnen Monat gibt es natürlich nur ganze Gästewechsel; über mehrere Monate kann sich dieser Durchschnitt ergeben.
Um Fixkosten, Reinigung und den gewünschten Überschuss zu finanzieren, müssen nach den prozentualen Gebühren 1.652 € verbleiben:
600 € + 252 € + 800 € = 1.652 €
Bei 15,5 % Gebühren verbleiben 84,5 % der Einnahmen. Daraus folgt:
1.652 € ÷ 0,845 ÷ 21 = rund 93,0966 € pro Nacht
Der Rechner rundet erforderliche Preise auf volle Cent auf. Das Ergebnis beträgt deshalb 93,10 € pro Nacht. Bei diesem Nachtpreis ergeben sich nach den im Modell angesetzten Abzügen rund 800,06 € Monatsüberschuss.
Die drei Ergebnisse im Überblick:
| Kalkulation | Nachtpreis |
|---|---|
| Nur Kostendeckung | 48,02 € |
| Mit 800 € Zielüberschuss | 93,10 € |
| Mit zusätzlich 10 % Preisaufschlag | 102,41 € |
Was ändert eine separate Reinigungsgebühr?
Wenn du im gleichen Beispiel zusätzlich 60 € Reinigung je Aufenthalt vom Gast verlangst, sinkt der erforderliche reine Nachtpreis auf 81,10 €.
Der Gesamtpreis für einen Aufenthalt von fünf Nächten bleibt in diesem Beispiel gleich:
| Darstellung des Preises | Gesamtpreis für 5 Nächte |
|---|---|
| 5 × 93,10 €, Reinigung inklusive | 465,50 € |
| 5 × 81,10 € plus 60 € Reinigung | 465,50 € |
Eine separate Reinigungsgebühr ist damit keine zusätzliche Renditequelle, solange du nur denselben Gesamtpreis anders aufteilst. Außerdem bleiben von 60 € Reinigungsgebühr nach den angenommenen 15,5 % Gebühren nur 50,70 € übrig. Die übrigen Reinigungskosten müssen weiterhin durch deine Einnahmen gedeckt werden.
Trage eine Reinigungsgebühr nur dann ein, wenn der Gast sie zusätzlich zum eingegebenen beziehungsweise errechneten Nachtpreis bezahlt. Bei einem Gesamtpreis inklusive Reinigung bleibt dieses Feld bei 0 €.
Wie stark verändert die Auslastung den Mindestpreis?
Weniger Buchungen bedeuten, dass du deine Fixkosten auf weniger belegte Nächte verteilen musst. Im Beispiel ohne separate Reinigungsgebühr ergeben sich folgende Zielpreise:
| Auslastung von 30 angebotenen Nächten | Belegte Nächte | Nachtpreis für 800 € Monatsüberschuss |
|---|---|---|
| 40 % | 12 | 152,27 € |
| 60 % | 18 | 106,25 € |
| 70 % | 21 | 93,10 € |
| 80 % | 24 | 83,24 € |
| 100 % | 30 | 69,43 € |
Alle übrigen Annahmen bleiben gleich. Die Tabelle zeigt deinen rechnerischen Bedarf. Sie bedeutet nicht, dass ein niedrigerer Preis automatisch mehr Buchungen bringt oder dass du bei schwacher Nachfrage einen entsprechend hohen Preis am Markt durchsetzen kannst.
Nutze die Szenarien, um deine Planung zu prüfen: Funktioniert dein Monatsziel nur bei nahezu vollständiger Belegung, hängt die Rechnung stark von einer hohen Auslastung ab.
Wie viel Sicherheit bietet der Preisaufschlag?
Der optionale Aufschlag erhöht den auf Cent aufgerundeten Zielpreis. Bei 93,10 € und 10 % Aufschlag ergibt sich ein Preis von 102,41 €.
Dieser Aufschlag ist eine zusätzliche Planungsreserve. Er ersetzt keine realistische Erfassung von Stromkosten, Reparaturrücklagen oder schwächeren Belegungszeiten. Bekannte Kosten gehören direkt in die Eingabefelder.
Ein Aufschlag von 10 % auf den Preis gleicht außerdem nicht automatisch 10 % weniger belegte Nächte aus. Bei anderer Auslastung verändern sich auch die Anzahl der Gästewechsel und die variablen Kosten. Dafür ist der Auslastungsvergleich aussagekräftiger.
Rabatte in deiner Preisplanung berücksichtigen
Der errechnete Zielpreis muss dir als Übernachtungsumsatz nach deinen gewährten Rabatten zugerechnet werden. Wenn du später einen Rabatt auf den eingestellten Preis gewährst, benötigst du einen entsprechend höheren Ausgangspreis.
Ausgangspreis = erforderlicher Preis nach Rabatt ÷ (1 − Rabattquote)
Beispiel: Bei einem Zielpreis von 93,10 € und 10 % Rabatt ergibt sich ein Ausgangspreis von mindestens 103,45 €, auf volle Cent aufgerundet. Einfach 10 % auf 93,10 € aufzuschlagen würde den anschließenden Rabatt nicht vollständig ausgleichen.
Häufige Fragen zum Mindestpreis-Rechner
Ist der errechnete Mindestpreis eine feste Untergrenze für jede Buchung?
Nein. Der Rechner ermittelt einen erforderlichen Durchschnittspreis für deine Monatsplanung. Einzelne Nächte können günstiger oder teurer verkauft werden. Entscheidend ist, ob dein tatsächlicher Umsatz die Kosten und dein gewünschtes Ziel insgesamt deckt.
Eine zusätzliche Buchung unter dem durchschnittlichen Vollkostenpreis kann einen Beitrag zu ohnehin anfallenden Fixkosten leisten, wenn sie nach Gebühren ihre zusätzlichen Kosten deckt. Dafür musst du mögliche Verdrängung besser bezahlter Buchungen und zusätzliche Gästewechsel gesondert prüfen.
Sind Reinigungskosten im Ergebnis enthalten?
Ja. Der Rechner berücksichtigt die tatsächlichen Reinigungskosten anhand der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer. Eine separate Reinigungsgebühr des Gastes wird zusätzlich als Einnahme berücksichtigt. So werden Einnahmen und Ausgaben sauber getrennt.
Warum wird bei 0 % Auslastung kein Mindestpreis angezeigt?
Ohne belegte Nächte gibt es keinen Übernachtungsumsatz. Ein höherer Nachtpreis allein kann dann keine Fixkosten decken. Der Rechner benötigt deshalb eine positive Zahl erwarteter belegter Nächte.
Kann ich mehrere Ferienwohnungen zusammen eingeben?
Dieses Modul ist für eine Unterkunft ausgelegt. Berechne unterschiedliche Wohnungen separat, wenn sich Kosten, Preise, Belegung oder Aufenthaltsdauer unterscheiden. Gemeinsame Kosten kannst du nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf die Unterkünfte verteilen.
Ist der Monatsüberschuss mein Gewinn nach Steuern?
Nein. Das Ergebnis berücksichtigt nur die eingegebenen Positionen. Steuern, Abschreibungen, unbezahlte eigene Arbeitszeit und weitere nicht erfasste Kosten können zusätzlich relevant sein. Umsatzsteuer wird nicht automatisch aus den Einnahmen herausgerechnet oder auf Gebühren aufgeschlagen.
Was passiert bei sehr hohen Reinigungsgebühren?
Wenn die eingegebenen Reinigungsgebühren bereits alle modellierten Kosten und den Zielüberschuss decken, begrenzt der Rechner den Nachtpreis auf 0 €. Das ist ein rechnerischer Sonderfall und keine Empfehlung, die Unterkunft kostenlos anzubieten. Prüfe dann besonders, ob deine Eingaben und die erwartete Nachfrage realistisch sind.
Warum weichen echte Monatsabrechnungen vom Rechner ab?
Das Tool arbeitet mit Durchschnittswerten und berechnet prozentuale Gebühren auf Monatssummen. Tatsächlich können Aufenthaltslängen, Gästewechsel, Buchungen über Monatsgrenzen und die Rundung einzelner Gebühren abweichen. Vergleiche deine Planung regelmäßig mit den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Deine Preisplanung weiter vertiefen
Prüfe deine Belegung mit dem Auslastungsrechner. Einzelne Buchungen kannst du mit dem Airbnb-Gebührenrechner oder dem Booking.com-Rechner genauer durchrechnen. Für die grundsätzliche Vermietungsentscheidung hilft dir der Vergleich zwischen Ferienvermietung und Langzeitmiete.
Rechenmodell und Inhalte geprüft: 12. Oktober 2026. Der Rechner dient der wirtschaftlichen Planung anhand deiner Eingaben. Er ermittelt keine garantierte Marktmiete und keinen vollständigen steuerlichen Gewinn.