Lohnt sich Airbnb? Kosten und Gewinn richtig berechnen
15 gebuchte Nächte, 110 Euro pro Nacht. Das klingt erst einmal nach einem brauchbaren Monat. Sobald Reinigung, Plattformgebühren, laufende Ausgaben und die Finanzierung dazukommen, kann trotzdem Geld fehlen.
Genau das passiert in unserem fiktiven Rechenbeispiel. Die interessante Frage ist, an welchen Stellen du das Ergebnis beeinflussen kannst – und welche Voraussetzungen deine Unterkunft erfüllen müsste, damit die Vermietung für dich sinnvoll wird.
Eine nachvollziehbare Kalkulation hilft dir dabei. Du erkennst, wie viel eine zusätzliche Buchung beiträgt, welchen Nachtpreis du ungefähr brauchst und ob die gute Saison schwache Monate mittragen kann.
Falls du noch ganz am Anfang stehst, beginne mit [Airbnb starten: In 10 Schritten zur ersten Vermietung](/airbnb-starten/). Die rechtliche Zulässigkeit und die wirtschaftliche Planung solltest du parallel prüfen, bevor du größere Beträge investierst.
Wann lohnt sich Airbnb überhaupt?
Eine wirtschaftlich überzeugende Vermietung muss mehrere Aufgaben erfüllen:
- Die erwartbaren Einnahmen decken Betrieb und Finanzierung.
- Es bleibt ausreichend Spielraum für Ersatzbeschaffungen und unvorhergesehene Ausgaben.
- Deine eigene Arbeit wird in der Entscheidung berücksichtigt.
- Das Ergebnis passt zum eingesetzten Kapital, zum Risiko und zu deinen Alternativen.
Welche dieser Fragen für dich besonders wichtig ist, hängt von deinem Ziel ab. Bei gelegentlicher Vermietung während einer Reise geht es möglicherweise um einen zusätzlichen Beitrag zu ohnehin anfallenden Kosten. Bei einer eigens gekauften Ferienwohnung brauchst du eine vollständige Betrachtung der Immobilie.
Halte dieses Ziel fest, bevor du Zahlen vergleichst.
1. Ordne Umsatz, Auszahlung und Gewinn richtig ein
Eine Airbnb-Abrechnung kann mehrere Beträge ausweisen. Für deine Entscheidung brauchst du eine klare Zuordnung:
| Begriff | Was die Zahl beschreibt |
|---|---|
| Buchungserlöse | Deine Erlöse aus Übernachtungen und eigenen Zusatzgebühren, vor Plattformabzügen. Separat weiterzuleitende Abgaben werden getrennt erfasst. |
| Airbnb-Auszahlung | Der an dich überwiesene Betrag nach den betreffenden Abzügen, etwa Gastgebergebühren oder einer vereinbarten Co-Host-Auszahlung. |
| Laufender Betriebsüberschuss | In diesem Artikel: Auszahlung abzüglich laufender Betriebsausgaben, vor Finanzierung, Abschreibung und Einkommensteuer. |
| Cashflow | Die Geldzuflüsse abzüglich der tatsächlichen Zahlungen. Bei einem Kredit gehört die Tilgung in diese Betrachtung. |
| Steuerlicher Gewinn oder Überschuss | Das nach den jeweils geltenden Steuervorschriften ermittelte Ergebnis. Dabei können beispielsweise Abschreibungen eine Rolle spielen. |
Airbnb erläutert die Auszahlung anhand von Übernachtungspreis, zusätzlichen Gastgebergebühren, Servicegebühr und gegebenenfalls Co-Host-Auszahlungen. Rabatte und weitere Anpassungen können den Betrag verändern. (Quelle: Airbnb – Auszahlung berechnen)
Wähle für deine Tabelle einen sauberen Ausgangspunkt: Wenn du bereits mit der Auszahlung nach Airbnb-Gebühren rechnest, ziehst du diese Gebühren kein zweites Mal ab. Dasselbe gilt für eine bereits einbehaltene Co-Host-Vergütung.
Eine persönliche Liquiditätsreserve führst du anschließend separat. Geld auf ein Rücklagenkonto zu verschieben verringert den frei verplanten Betrag, ist aber noch kein Verbrauch dieses Geldes.
2. Ermittle plausible Einnahmen für deine Unterkunft
Vergleiche Angebote, die wirklich vergleichbar sind
Betrachte Lage, Größe, Gästezahl, Zustand und Ausstattung gemeinsam. Suche für identische Reisedaten und dieselbe Personenzahl. Prüfe sowohl kurze als auch längere Aufenthalte und unterschiedliche Saisonzeiten.
Vergleiche den vollständigen angezeigten Aufenthaltspreis. Eine Reinigungsgebühr kann einen niedrigen Nachtpreis deutlich verändern. Airbnb weist ebenfalls darauf hin, dass sie den Gesamtpreis erhöht und damit die Buchungsentscheidung beeinflussen kann. (Quelle: Airbnb – Reinigungsgebühren)
Ergänze deine Beobachtungen um zwei Fragen: Welchen Mehrwert bietet meine Unterkunft tatsächlich? Welche Nachteile müsste ein Gast beim Preis berücksichtigen?
Angebotspreise sind Anhaltspunkte. Sie zeigen weder sicher erzielte Preise noch garantierte Nachfrage. Auch ein blockierter Kalender lässt offen, ob eine Buchung, Eigennutzung oder eine andere Sperre dahintersteckt.
Rechne mit dem erzielten Durchschnittspreis
Für deine spätere Auswertung lautet die Rechnung:
Durchschnittlicher Nachtpreis = Übernachtungserlöse nach deinen Rabatten, vor Plattformgebühren ÷ gebuchte Nächte
Reinigungsgebühren lässt du dafür heraus. So erkennst du, welchen Preis du für die Übernachtung tatsächlich durchgesetzt hast.
Benenne die Grundlage deiner Auslastung
15 gebuchte Nächte in einem Monat mit 30 Tagen entsprechen 50 Prozent der Kalendertage. Wenn du aber nur 20 Nächte zur Buchung freigegeben hattest, wurden 75 Prozent dieser angebotenen Nächte gebucht.
Beide Angaben beantworten unterschiedliche Fragen. Für die Kostenrechnung zählt vor allem, wie viele Nächte tatsächlich Einnahmen bringen. Auch an gesperrten Tagen können Kreditrate, Versicherung und andere feste Zahlungen weiterlaufen.
Plane deshalb jeden Monat mit verfügbaren Nächten, erwarteten Buchungen und einem nachvollziehbaren Durchschnittspreis.
3. Erfasse Kosten nach ihrem Auslöser
Eine übersichtliche Kostenliste zeigt dir, welche Ausgaben auch bei Leerstand anfallen und welche mit einem Aufenthalt steigen.
| Kostenart | Beispiele | Passende Recheneinheit |
|---|---|---|
| Pro Aufenthalt | Reinigung, Wäschewechsel, Übergabe | Euro je Aufenthalt |
| Pro belegter Nacht | Zusätzlicher Energieverbrauch, Verbrauchsmaterial | Euro je Nacht |
| Feste Betriebsausgaben | Internet, Versicherungen, laufende Gemeinschaftskosten, Software | Euro je Monat |
| Prozentuale Gebühren | Plattform, bestimmte Verwaltungsleistungen | Prozentsatz der vertraglich festgelegten Grundlage |
| Finanzierung oder Anmietung | Zins und Tilgung beim Eigentum; Miete bei zulässiger Weitervermietung | Monatliche Zahlung, getrennt ausgewiesen |
| Start und Ersatz | Ausstattung, Renovierung, Fotos, spätere Ersatzbeschaffungen | Einmalige Ausgaben und eigener Finanzierungsplan |
Jährliche Rechnungen kannst du für den Vergleich auf Monate verteilen. In deinem Zahlungsplan bleibt zusätzlich der tatsächliche Fälligkeitstermin stehen.
Achte auf Doppelzählungen: Ist die Grundgebühr für Strom bereits in den Fixkosten enthalten, kommt bei den variablen Kosten nur der zusätzliche Verbrauch hinzu. Enthält eine Reinigungsrechnung bereits Wäsche und Material, setzt du diese Positionen nicht noch einmal an.
Bei Verwaltungskosten ist die Berechnungsgrundlage besonders wichtig. Eine Provision auf Übernachtungserlöse ergibt etwas anderes als derselbe Prozentsatz auf eine bereits um Gebühren gekürzte Auszahlung. Prüfe außerdem, welche Leistungen im Preis enthalten sind.
Plane Ersatzbeschaffungen nachvollziehbar
Erstelle eine kleine Liste größerer Gegenstände: Matratze, Waschmaschine, Klimagerät, Sofa und Textilien. Notiere erwartete Ersatzkosten und den Zeitraum, über den du dafür Geld ansparen möchtest.
Daraus entsteht eine begründete Rücklagenplanung. Ein beliebiger Prozentsatz sagt wenig darüber aus, ob er zu deiner Ausstattung passt. Berücksichtige auch Alterung und Instandhaltung in Monaten mit wenig Vermietung.
4. Setze die für dich geltenden Airbnb-Gebühren ein
Airbnb beschreibt zum Recherchestand verschiedene Gebührenstrukturen und eine schrittweise Umstellung auf eine einheitliche Servicegebühr. Bei diesem Modell nennt Airbnb für die meisten Gastgeber 15,5 Prozent; Abweichungen sind möglich. Maßgeblich sind deine konkrete Preisaufschlüsselung und Abrechnung. Die Gastgebergebühr wird auf die relevanten Buchungsbeträge einschließlich eigener Zusatzgebühren berechnet. (Quelle: Airbnb-Servicegebühren)
Für das folgende Beispiel verwenden wir 15,5 Prozent als vollständigen modellierten Plattformabzug. Weitere Gebühren oder Zuschläge kommen in dieser Modellrechnung nicht hinzu. Trage für deine Unterkunft den tatsächlich anfallenden Gesamtbetrag ein.
Was von einer Reinigungsgebühr übrig bleibt
Angenommen, du berechnest 60 Euro Reinigung und zahlst dafür tatsächlich 70 Euro. Bei unserem modellierten Abzug bleiben:
60 Euro × 84,5 Prozent = 50,70 Euro
Damit fehlen 19,30 Euro pro Aufenthalt, die aus den übrigen Erlösen gedeckt werden müssen.
Genau deshalb wirken Aufenthaltsdauer, Reinigungsgebühr und Nachtpreis zusammen. Eine höhere Reinigungsgebühr verändert wiederum den Preis aus Gästesicht. Entscheidend ist ein Gesamtangebot, das deine Kosten trägt und für Gäste attraktiv genug bleibt.
Den betrieblichen Ablauf dazu behandelt [Airbnb-Reinigung organisieren](/airbnb-reinigung-organisieren/).
5. Beispielrechnung: 15 Nächte in einer finanzierten Wohnung
Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Rechenannahmen, keine Marktprognose und keine Aussage über eine typische Airbnb-Wohnung.
Wir betrachten eine finanzierte Eigentumswohnung. Eine zusätzliche Miete fällt nicht an. Bei einer angemieteten Unterkunft würdest du deren Miete anstelle einer hier nicht vorhandenen eigenen Immobilienfinanzierung erfassen.
Unsere Annahmen
- 15 gebuchte Nächte zu durchschnittlich 110 Euro.
- Drei Aufenthalte mit jeweils fünf Nächten.
- 60 Euro Reinigungsgebühr und 70 Euro tatsächliche Reinigungskosten einschließlich Wäsche je Aufenthalt.
- 15 Euro zusätzliche Betriebsausgaben je belegter Nacht.
- 350 Euro feste Betriebsausgaben im Monat, ohne Finanzierung und ohne die bereits separat erfassten Kosten.
- 900 Euro monatliche Kreditrate: im Beispiel 350 Euro Zinsen und 550 Euro Tilgung.
- Acht Euro geplante Rücklage je belegter Nacht.
- Keine zusätzliche externe Verwaltung; die eigene Betreuungszeit ist noch unbezahlt.
Wir rechnen mit Zahlungsbeträgen und modellieren weder Umsatzsteuerzahlungen noch Vorsteuererstattungen. Weiterzuleitende lokale Gästeabgaben sind ausgeklammert. Einkommensteuer wird anschließend gesondert betrachtet.
Für die übersichtliche Monatsplanung ordnen wir Erlöse und Ausgaben demselben Zeitraum zu. Reale Geldbewegungen können wegen Auszahlungsterminen und Rechnungsfälligkeiten in andere Monate fallen.
Vom Buchungserlös zum verfügbaren Geld
| Position | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Übernachtungserlöse | 15 × 110 Euro | 1.650,00 Euro |
| Reinigungsgebühren | 3 × 60 Euro | 180,00 Euro |
| Buchungserlöse vor Plattformgebühr | 1.650 + 180 | 1.830,00 Euro |
| Plattformgebühr | 1.830 × 15,5 Prozent | −283,65 Euro |
| Auszahlung im Modell | 1.830 − 283,65 | 1.546,35 Euro |
| Reinigung und Wäsche | 3 × 70 Euro | −210,00 Euro |
| Zusätzliche Betriebsausgaben | 15 × 15 Euro | −225,00 Euro |
| Feste Betriebsausgaben | Monatlicher Planwert | −350,00 Euro |
| Betriebsüberschuss vor Finanzierung | 1.546,35 − 210 − 225 − 350 | 761,35 Euro |
| Kreditzinsen | Beispielannahme | −350,00 Euro |
| Kredittilgung | Beispielannahme | −550,00 Euro |
| Cashflow vor Rücklage und Einkommensteuer | 761,35 − 350 − 550 | −138,65 Euro |
| Geplante Rücklage | 15 × 8 Euro | −120,00 Euro |
| Verfügbar nach Finanzierung und Rücklage | −138,65 − 120 | −258,65 Euro |
Die fett gedruckten Zeilen sind Zwischenergebnisse, keine zusätzlichen Einnahmen oder Ausgaben.
In diesem Monat müsstest du 138,65 Euro zuschießen, um die modellierten Zahlungen zu erfüllen. Möchtest du zugleich 120 Euro zurücklegen, beträgt der zusätzliche Geldbedarf 258,65 Euro. Eine Vergütung deiner eigenen Betreuungszeit ist darin noch nicht enthalten.
Warum das Ergebnis kein steuerlicher Verlustnachweis ist
550 Euro der Kreditrate dienen der Rückzahlung des Darlehens. Sie senken deine Schulden. Für eine steuerliche Ergebnisrechnung wird Tilgung anders behandelt als ein Aufwand.
Zur Veranschaulichung: Ziehst du vom Betriebsüberschuss von 761,35 Euro die 350 Euro Zinsen und eine rein beispielhaft angenommene Abschreibung von 150 Euro ab, ergeben sich 261,35 Euro vor Einkommensteuer. Diese vereinfachte Rechnung setzt voraus, dass die angesetzten Aufwendungen und die Abschreibung steuerlich in dieser Höhe berücksichtigt werden können.
Du kannst also einen negativen Cashflow und gleichzeitig ein positives steuerliches Ergebnis haben. Die tatsächliche Abschreibung und steuerliche Einordnung müssen zur Immobilie und zu deinem Fall passen. Für Deutschland regeln insbesondere § 9 EStG Werbungskosten und § 7 EStG die Abschreibung.
Die persönliche Rücklage ist wiederum eine eigene Planungsgröße. Auch für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass die Einzahlung noch keinen sofortigen Werbungskostenabzug auslöst. (Quelle: BFH, Urteil vom 14. Januar 2025)
6. Berechne den Break-even für deinen Geldbedarf
Jetzt wird die Rechnung praktisch: Wie viele Nächte müsstest du unter diesen Annahmen vermieten, um Betriebsausgaben, Kreditrate und geplante Rücklage zu decken?
Dafür betrachten wir zunächst, was eine belegte Nacht durchschnittlich beiträgt.
Schritt 1: Auszahlung je Nacht
Bei durchschnittlich fünf Nächten pro Aufenthalt entfallen zwölf Euro Reinigungsgebühr auf eine Nacht:
60 Euro ÷ 5 = 12 Euro
Nach dem modellierten Plattformabzug verbleiben:
(110 + 12) × 84,5 Prozent = 103,09 Euro je Nacht
Schritt 2: Variable Ausgaben und Rücklage abziehen
Die tatsächliche Reinigung kostet anteilig 14 Euro pro Nacht. Dazu kommen 15 Euro zusätzliche Betriebsausgaben und acht Euro Rücklage.
103,09 − 14 − 15 − 8 = 66,09 Euro
Diese 66,09 Euro stehen im Modell pro belegter Nacht für feste Ausgaben und Finanzierung zur Verfügung.
Schritt 3: Monatlichen Bedarf teilen
350 Euro feste Betriebsausgaben plus 900 Euro Kreditrate ergeben 1.250 Euro monatlichen Bedarf:
1.250 Euro ÷ 66,09 Euro = rund 18,91 Nächte
Damit liegt der rechnerische Liquiditäts-Break-even bei ungefähr 19 gebuchten Nächten. Einkommensteuer und eine Bezahlung deiner eigenen Betreuungsarbeit sind darin weiterhin nicht enthalten.
Die Rechnung verwendet eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer. In der konkreten Planung musst du mit vollständigen Buchungen rechnen. Bei 19 Nächten, verteilt auf vier Aufenthalte, bleiben mit unseren Annahmen nach Finanzierung und Rücklage tatsächlich nur 1,85 Euro übrig.
Du siehst daran: Rechnerisch kostendeckend bedeutet zunächst, dass die angesetzten Geldbedarfe gerade erfüllt sind. Ein belastbarer Betrieb braucht zusätzlich Spielraum für Abweichungen.
Bei einem Monat mit 30 vollständig angebotenen Nächten entsprechen 19 Buchungsnächte rund 63,3 Prozent Auslastung. Könntest du nur 20 Nächte anbieten, müsstest du 95 Prozent davon verkaufen.
Welchen Preis brauchst du bei nur 15 Nächten?
Bleiben es 15 Nächte und drei Aufenthalte, wäre unter denselben Annahmen ein durchschnittlicher Nachtpreis von rund 130,41 Euro notwendig, um den modellierten Geldbedarf einschließlich Rücklage zu decken.
Das ist eine rechnerische Anforderung. Ob Reisende diesen Preis für deine Unterkunft zahlen, musst du gesondert prüfen.
Wenn deine Kostenrechnung einen deutlich höheren Preis verlangt, als du am Markt plausibel erzielen kannst, liefert sie dir eine wichtige Entscheidungshilfe: Du musst Kosten, Angebot oder Betriebsmodell verändern.
7. Plane schwache und starke Monate zusammen
Ein Jahresplan braucht unterschiedliche Nachfragephasen. Deshalb rechnen wir mit drei frei gewählten Kombinationen aus Preis und Buchungen. Reinigung, Gebühren, variable Kosten, Finanzierung und Rücklage folgen weiterhin unserem Beispiel.
| Modellmonat | Gebuchte Nächte | Nachtpreis | Aufenthalte | Verfügbar nach Finanzierung und Rücklage |
|---|---|---|---|---|
| Schwach | 10 | 90 Euro | 2 | −758,10 Euro |
| Mittel | 15 | 110 Euro | 3 | −258,65 Euro |
| Stark | 20 | 130 Euro | 4 | +409,80 Euro |
Alle Ergebnisse liegen vor Einkommensteuer und vor einer Vergütung der eigenen Betreuungszeit.
Besteht unser fiktives Jahr aus drei schwachen, sechs mittleren und drei starken Monaten, lautet die Rechnung:
3 × (−758,10) + 6 × (−258,65) + 3 × 409,80 = −2.596,80 Euro
Es fehlen also im Jahresplan 2.596,80 Euro, um die berücksichtigten Zahlungen und die geplante Reserve vollständig aus der Vermietung zu finanzieren. Diese Zahl beschreibt den zusätzlichen Finanzierungsbedarf des Modells.
Ordne deine tatsächlichen Monate anschließend chronologisch an. So erkennst du, wann das Geld benötigt wird. Selbst ein positives Jahresergebnis verhindert keinen vorübergehenden Engpass, wenn größere Rechnungen vor der Hauptsaison fällig werden.
8. Prüfe, welche Änderungen wirklich helfen
Längere Aufenthalte verändern den Gästewechsel
Vergleichen wir 20 gebuchte Nächte zu jeweils 110 Euro. Alle übrigen Annahmen bleiben gleich; nur die Verteilung der Buchungen verändert sich:
| Verteilung | Aufenthalte | Reinigungskosten | Verfügbar nach Finanzierung und Rücklage |
|---|---|---|---|
| Zehn Aufenthalte mit je zwei Nächten | 10 | 700 Euro | −44,00 Euro |
| Vier Aufenthalte mit je fünf Nächten | 4 | 280 Euro | +71,80 Euro |
In beiden Fällen nehmen wir pro Aufenthalt 60 Euro Reinigungsgebühr ein. Der Unterschied berücksichtigt diese zusätzlichen Einnahmen einschließlich Plattformabzug bereits.
Weniger Gästewechsel verbessern hier das Ergebnis um 115,80 Euro. Zugleich sinkt die Zahl der Anreisen, Abreisen und Reinigungskoordinationen.
Eine höhere Mindestaufenthaltsdauer kann allerdings auch Buchungen verhindern. Beurteile deshalb die Kombination aus Aufenthaltslänge, Preis und erreichbarer Nachfrage.
Prüfe dein Angebot vor einer pauschalen Preissenkung
Schau dir konkrete Reisezeiträume an. Sind Informationen unklar? Wird ein wichtiger Vorteil auf den Fotos übersehen? Passen Gesamtpreis und Ausstattung zueinander?
Nutze dafür den Leitfaden [Airbnb-Inserat erstellen](/airbnb-inserat-erstellen/). Verbesserungen am Angebot können dir helfen, einen angemessenen Preis zu vertreten. Sie garantieren keinen bestimmten Buchungserfolg.
Gib deiner Arbeit einen Wert
Führe für einige Aufenthalte ein einfaches Zeitprotokoll: Nachrichten, Planung, Kontrolle, Besorgungen, Übergaben und Problemlösung.
Für deine persönliche Wirtschaftlichkeitsentscheidung kannst du die unbezahlten Stunden mit einem selbst gewählten Stundensatz bewerten. Stelle diesen Betrag dem Ergebnis gegenüber. Er zeigt, welche Vergütung du für deine Arbeit anstrebst.
Bezahlst du eine Reinigungskraft oder Verwaltung bereits, sind deren Kosten in der Rechnung enthalten. Für dieselbe Arbeit setzt du nicht zusätzlich fiktive eigene Stunden an.
Wenn du Abläufe später durch [Airbnb-Automatisierung](/airbnb-automatisieren/) vereinfachst, vergleiche die eingesparte Zeit mit Softwarekosten und verbleibendem Kontrollaufwand.
9. Vergleiche die Vermietung mit deinen Alternativen
Eine Unterkunft kann laufende Überschüsse erzielen und trotzdem unter deinen Erwartungen bleiben. Deshalb gehört ein Vergleich dazu.
Stelle Airbnb und eine mögliche Langzeitvermietung auf dieselbe Grundlage: realistischer Jahreserlös, Leerstand, laufende Kosten, Instandhaltung, Verwaltung und eigener Aufwand. Bei derselben Immobilie verwendest du eine konsistente Finanzierung und berücksichtigst in beiden Fällen dieselben relevanten Eigentümerkosten.
Überlege auch, welchen Wert die eigene Nutzung für dich hat. Wenn du ausgerechnet in der gefragtesten Saison selbst dort wohnen möchtest, gehört dieser Zeitraum ausdrücklich in deinen Plan.
Bei einer bereits vorhandenen, schuldenfreien Wohnung entfällt die Kreditrate. Dein eingesetztes Kapital bleibt trotzdem gebunden. Für eine Investitionsentscheidung solltest du deshalb neben dem laufenden Überschuss auch Anschaffungskosten, mögliche Verkaufsmöglichkeiten und alternative Nutzungen betrachten.
Berücksichtige die Anfangsinvestition gesondert
Liste Ausstattung, Renovierung, Fotos und Einrichtungskosten auf. Prüfe, aus welchen Mitteln du sie bezahlst.
Eine grobe Rückzahlungsdauer kannst du errechnen, indem du diese Startausgaben durch einen belastbaren jährlichen Betrag teilst, der dafür tatsächlich zur Verfügung steht. Berücksichtige dabei Finanzierung, notwendige Ersatzreserven und die gewählte Steuerbetrachtung.
Diese Rechnung beschreibt die Rückzahlung der angesetzten Startausgaben. Für die Rendite eines gesamten Immobilienkaufs brauchst du zusätzlich Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung und eine vollständige Betrachtung der Immobilie.
10. Erstelle deine eigene Kalkulation
Lege für jeden Monat eine Spalte an. Diese Angaben reichen für die erste belastbare Struktur:
| Eingabe oder Ergebnis | Dein Wert |
|---|---|
| Tatsächlich angebotene Nächte | … |
| Erwartete gebuchte Nächte | … |
| Durchschnittlicher Nachtpreis nach Rabatten | … Euro |
| Zahl der Aufenthalte | … |
| Eigene Zusatzgebühren, etwa Reinigung | … Euro |
| Plattformgebühren und weitere Abzüge | … Euro |
| Auszahlung | … Euro |
| Kosten je Aufenthalt und belegter Nacht | … Euro |
| Feste Betriebsausgaben | … Euro |
| Finanzierung getrennt nach Zins und Tilgung oder deine Miete | … Euro |
| Zahlungsüberschuss vor Einkommensteuer | … Euro |
| Gesondert geplante Rücklage | … Euro |
| Danach verfügbarer Betrag | … Euro |
| Unbezahlte eigene Arbeitsstunden | … Stunden |
Ergänze die für dich relevanten Steuerzahlungen in der Liquiditätsplanung. Umsatzsteuer, Vorsteuer und ausschließlich weiterzuleitende Gästeabgaben müssen dabei sachgerecht erfasst werden.
Airbnb kann an bestimmten Orten einzelne Abgaben einziehen und abführen. Daraus folgt keine vollständige Erledigung aller steuerlichen Pflichten. (Quelle: Airbnb – Steuern für Gastgeber) Die Grundlagen für Deutschland findest du in [Airbnb-Steuern: Einnahmen richtig einordnen](/airbnb-steuern-deutschland/).
Nach den ersten Aufenthalten ersetzt du Schätzungen schrittweise durch echte Werte. Halte fest, welche Annahme falsch war und weshalb. Gerade diese Abweichungen helfen dir, den Betrieb besser zu planen.
Häufige Fragen zur Airbnb-Wirtschaftlichkeit
Welche Auslastung brauche ich, damit sich Airbnb lohnt?
Dafür gibt es keinen allgemeinen Prozentsatz. Entscheidend sind Preis, Aufenthaltsdauer, Kosten und dein monatlicher Geldbedarf. In unserem Beispiel werden ungefähr 19 Nächte benötigt, um die angesetzten Zahlungen und die Rücklage zu decken. Bei anderen Kosten kann die Schwelle deutlich anders liegen.
Ist die Reinigungsgebühr ein zusätzlicher Gewinn?
Sie gehört zunächst zu deinen Buchungserlösen. Ob daraus ein Beitrag übrig bleibt, hängt von Plattformabzügen und tatsächlichen Reinigungskosten ab. In unserem Beispiel bleiben aus 60 Euro nach dem modellierten Abzug 50,70 Euro für eine Reinigung, die 70 Euro kostet.
Was ändert sich, wenn die Wohnung abbezahlt ist?
Die Kreditrate entfällt aus der Zahlungsplanung. Betriebskosten, Instandhaltung, Steuern und dein Zeitaufwand bleiben zu prüfen. Für die Frage, ob dein Immobilienvermögen angemessen eingesetzt ist, vergleichst du den Ertrag außerdem mit dem gebundenen Kapital und möglichen Alternativen.
Wie viel Geld sollte ich zurücklegen?
Leite den Betrag aus deiner Ausstattung, ihrem Zustand, erwarteten Ersatzkosten und möglichen Zahlungsengpässen ab. Trenne dabei laufende Ersatzvorsorge von der Liquidität, die du für schwache Monate oder größere unerwartete Ereignisse benötigst. Eine einzige Pauschale kann diese unterschiedlichen Aufgaben verdecken.
Bedeutet ein negativer Cashflow automatisch Verlust?
Nein. Eine Kredittilgung mindert den Geldbestand und zugleich deine Schulden. Das steuerliche Ergebnis kann deshalb positiv sein, obwohl du Geld zuschießen musst. Umgekehrt kann eine gute Kontosituation notwendige spätere Ersatzbeschaffungen oder unbezahlte eigene Arbeit verdecken.
Dein nächster Schritt: Prüfe die empfindlichste Annahme
Wähle aus deiner Rechnung die Größe, bei der du am wenigsten sicher bist: den Nachtpreis, die gebuchten Nächte, die Reinigungskosten oder den Zeitaufwand.
Besorge dafür bessere Informationen. Hole beispielsweise ein konkretes Reinigungsangebot ein, prüfe vergleichbare Aufenthalte in der Nebensaison oder miss einen vollständigen Gästewechsel.
Du musst nicht auf Anhieb jede Zahl kennen. Entscheidend ist, dass du Unsicherheit sichtbar machst und deine Planung mit echten Daten verbesserst.
Im nächsten Kapitel prüfen wir, unter welchen rechtlichen Voraussetzungen du dein Vorhaben umsetzen kannst.
Weiter mit Artikel 3: [Airbnb und Gesetze: Regeln in EU und Deutschland](/airbnb-gesetze-eu-deutschland/).
Quellen und Recherchestand
Recherchestand: 27. September 2026. Gebühren und steuerliche Vorgaben können sich ändern. Für deine Rechnung sind die aktuellen Bedingungen deines Inserats, dein Standort und deine tatsächlichen Ausgaben maßgeblich.
Die Modellrechnungen in diesem Artikel sind eigene, bewusst vereinfachte Berechnungen. Sie treffen keine Aussage über die erzielbare Rendite einer bestimmten Unterkunft.
Verwendete Primärquellen:
