Ein gut gebuchter Sommer sagt noch nicht, was deine Ferienwohnung über das ganze Jahr erwirtschaftet. In schwächeren Monaten sinken häufig Preis und Belegung, während laufende Ausgaben weiter anfallen. Dazu kommen jährliche Rechnungen, geplante Reparaturen und gegebenenfalls Kreditraten.
Mit diesem kostenlosen Saison- und Jahresplaner trägst du deine Erwartungen für alle zwölf Monate ein. Der Planer berechnet Übernachtungen, Buchungsumsatz, Gebühren und den verbleibenden Betrag nach deinen erfassten Kosten. Du erkennst stärkere und schwächere Monate und erhältst einen vereinfachten Überblick über den Geldbestand zum Monatsende.
Du kannst die Planung auf deinem Gerät speichern, als bearbeitbare Planungsdatei herunterladen oder die fertige Auswertung drucken und als PDF speichern. Die saisonalen Beispielwerte dienen zum Ausprobieren und sind keine Prognose für einen bestimmten Standort.
Saison- und Jahresplaner für Ferienwohnungen
Plane Preise und Belegung für jeden Monat. Sieh, was nach deinen Kosten übrig bleibt und welchen Geldpuffer schwache Monate im vereinfachten Zahlungsmodell benötigen.
Der Rechner wird geladen …
Die Eingaben wurden geändert. Bitte neu berechnen, bevor du die Auswertung druckst oder als PDF speicherst.
Beide Schaltflächen öffnen eine eigene Berichtansicht und den Druckdialog. Für eine PDF dort „Als PDF speichern“ bzw. die PDF-Option deines Geräts wählen.
So füllst du den Saisonplaner aus
1. Unterkunft und Jahr auswählen
Der Objektname ist freiwillig. Er hilft dir, gespeicherte Planungen und Ausdrucke auseinanderzuhalten. Eine Adresse oder personenbezogene Gästedaten sind nicht erforderlich.
Wähle anschließend das Planungsjahr. Die Monatslängen werden automatisch berücksichtigt. Ein normales Jahr hat 365 Nächte, ein Schaltjahr 366. Beim Jahreswechsel werden vollständig verfügbare Monate an die neuen Monatslängen angepasst. Bereits reduzierte Kapazitäten bleiben grundsätzlich erhalten, dürfen aber die neue Monatslänge nicht überschreiten. Prüfe besonders den Februar, wenn du das Jahr änderst.
Das Modul ist für eine einzelne Unterkunft ausgelegt. Für mehrere Objekte kannst du getrennte Planungsdateien anlegen. Es erstellt keine zusammengefasste Mehr-Objekt-Abrechnung.
2. Die laufenden Grundwerte eingeben
Diese Werte gelten zunächst für das ganze Jahr:
| Grundeinstellung | Bedeutung |
|---|---|
| Monatliche Fixkosten | Wiederkehrende Ausgaben, die auch bei Leerstand anfallen; ohne die separat erfasste Kreditrate |
| Plattform- / Zahlungsgebühr | Einheitlicher Prozentsatz auf Übernachtungsumsatz und erfasste Reinigungsentgelte |
| Tatsächliche Endreinigungskosten | Aufwand je Aufenthalt, einschließlich Wäsche und Material |
| Endreinigungsentgelt der Gäste | Separat erhobener Betrag je Aufenthalt; bei enthaltenen Reinigungskosten 0 € |
| Weitere Kosten je belegter Nacht | Beispielsweise Strom, Wasser und Verbrauchsmaterial |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | Grundlage für die erwartete Zahl der Gästewechsel |
Der Gebührensatz von 15,5 % ist ein voreingestellter Beispielwert, keine allgemeine Aussage zu einem bestimmten Plattformvertrag. Verwende passende eigene Werte. Wenn unterschiedliche Buchungskanäle verschiedene Gebührenbasen haben, kann ein einziger Prozentsatz diese Abrechnung nicht exakt nachbilden.
Reinigungsentgelt und Reinigungskosten sind unterschiedliche Größen. Auch bei gleich hohen Beträgen kann eine Belastung verbleiben, weil im Modell auf das Gästeentgelt ebenfalls die eingegebene Plattformgebühr anfällt.
3. Drei Werte pro Monat planen
In der Haupttabelle trägst du für jeden Monat ein:
- Verfügbare Nächte: Tatsächlich zur Vermietung angebotene Nächte. Eigennutzung, Renovierung oder andere Sperrzeiten vorher abziehen.
- Erwartete Auslastung: Anteil der verfügbaren Nächte, den du voraussichtlich vermietest.
- Nachtpreis: Durchschnittlicher Übernachtungspreis vor Plattformgebühren und ohne separat berechnete Reinigung.
Beispiel: Im Januar sind 31 Nächte verfügbar. Bei 40 % Auslastung ergeben sich rechnerisch 12,4 belegte Nächte. Bei einem Nachtpreis von 65 € beträgt der geplante Übernachtungsumsatz 806 €.
Wenn du einen Monat vollständig schließt, trägst du 0 verfügbare Nächte ein. Der Planer berechnet dann keinen Buchungsumsatz. Fixkosten, Sonderausgaben und Kreditraten laufen jedoch weiter, soweit sie eingetragen sind. Eine Auslastungsangabe erzeugt in einem geschlossenen Monat keine Belegung.
4. Monatliche Abweichungen ergänzen
Unter „Monatliche Abweichungen und Sonderausgaben“ stehen drei weitere Spalten bereit:
- Aufenthaltsdauer: Beispielsweise längere Winteraufenthalte oder kürzere Buchungen im Sommer.
- Fixkosten: Ein abweichender Betrag für einen bestimmten Monat.
- Sonderausgaben: Zusätzliche Ausgaben, beispielsweise eine jährliche Versicherung, Wartung oder geplante Reparatur.
Leere Felder bei Aufenthaltsdauer und Fixkosten übernehmen den jeweiligen Grundwert. Ein ausdrücklich eingetragener Fixkostenwert von 0 € ersetzt den Grundwert für diesen Monat.
Sonderausgaben werden zusätzlich abgezogen. Wenn eine Jahresrechnung bereits anteilig in den monatlichen Fixkosten enthalten ist, darf sie nicht noch einmal als Sonderausgabe eingegeben werden. Für einen möglichst passenden Verlauf des Geldbestands ist es sinnvoll, eine tatsächlich jährlich gezahlte Rechnung nur im Zahlungsmonat zu erfassen.
5. Verwaltung, Finanzierung und Anfangsguthaben eintragen
Der Zusatzbereich enthält drei freiwillige Angaben:
Managementprovision: Im Modell wird sie auf den positiven Monatsbetrag nach Plattformgebühren und tatsächlichen Endreinigungskosten berechnet. Ist dieser Betrag negativ, beträgt die Managementprovision 0 €. Das ist eine festgelegte Modellannahme. Andere Provisionsvereinbarungen benötigen eine andere Berechnungslogik. Eine tatsächliche Verwaltung rechnet gegebenenfalls je Buchung ab; die Planung verwendet Monatsdurchschnitte.
Kreditrate: Trage die gesamte monatliche Zahlung ein, einschließlich einer gegebenenfalls enthaltenen Tilgung. Der Planer zieht diese Zahlung erst nach dem betrieblichen Überschuss ab. Die komplette Rate ist nicht mit einem steuerlich abzugsfähigen Aufwand gleichzusetzen. Einmalige Sondertilgungen und wechselnde Raten werden nicht automatisch abgebildet.
Guthaben zu Jahresbeginn: Der verfügbare Geldbestand, mit dem du in das Planungsjahr startest. Dieser Betrag beeinflusst den modellierten Kontoverlauf, erhöht aber weder den Umsatz noch den Jahresüberschuss.
Was die Ergebnisse bedeuten
Betrieblicher Jahresüberschuss
Der Planer addiert die monatlichen Buchungseinnahmen und zieht die eingetragenen Plattformgebühren, Reinigungen, Kosten belegter Nächte, Managementprovisionen, Fixkosten und Sonderausgaben ab.
Das Ergebnis ist eine betriebliche Budgetgröße vor Finanzierung und Steuern. Nicht erfasste Ausgaben fehlen. Wenn du Anschaffungen als Sonderausgaben erfasst, werden sie im Modell direkt abgezogen; eine steuerliche Abschreibung oder bilanzielle Zuordnung erfolgt nicht.
Jahressaldo nach Kreditraten
Von der betrieblichen Budgetgröße werden die zwölf eingetragenen Kreditraten abgezogen. So siehst du, welcher Betrag im vereinfachten Zahlungsmodell nach diesen Zahlungen verbleibt. Dieser Saldo ist kein steuerlicher Gewinn.
Jahresauslastung und durchschnittlicher Nachtpreis
Die Jahresauslastung wird aus der gesamten geplanten Belegung und der gesamten verfügbaren Kapazität berechnet. Der Planer bildet nicht einfach den Durchschnitt der zwölf Prozentangaben.
Der durchschnittliche Nachtpreis ergibt sich aus dem Übernachtungsumsatz geteilt durch die belegten Nächte. Separat berechnete Reinigungsentgelte sind darin nicht enthalten.
Wenn keine Kapazität angeboten wird oder keine Nächte belegt sind, werden nicht berechenbare Kennzahlen ausdrücklich so bezeichnet. Es entstehen keine Divisionen durch null.
Stärkster und schwächster Monat
Diese Einordnung richtet sich nach dem betrieblichen Überschuss. Ein Monat mit hohem Umsatz kann durch hohe Sonderausgaben schwächer ausfallen. Bei gleichen Ergebnissen wird jeweils der erste entsprechende Monat genannt.
Beispiel einer Jahresplanung für 2027
Die folgenden Werte sind bewusst frei gewählte Beispielannahmen, keine Marktwerte für Paphos, Deutschland oder einen anderen Standort. Sie entsprechen der saisonalen Staffelung im Planer.
| Monat | Verfügbare Nächte | Auslastung | Nachtpreis |
|---|---|---|---|
| Januar | 31 | 40 % | 65 € |
| Februar | 28 | 45 % | 65 € |
| März | 31 | 55 % | 75 € |
| April | 30 | 65 % | 80 € |
| Mai | 31 | 70 % | 90 € |
| Juni | 30 | 80 % | 100 € |
| Juli | 31 | 90 % | 110 € |
| August | 31 | 90 % | 110 € |
| September | 30 | 80 % | 95 € |
| Oktober | 31 | 70 % | 85 € |
| November | 30 | 55 % | 75 € |
| Dezember | 31 | 45 % | 70 € |
Zusätzlich gelten: 350 € monatliche Fixkosten, 15,5 % Plattformgebühr, fünf Nächte pro Aufenthalt, 60 € Reinigungsentgelt, 60 € tatsächliche Endreinigungskosten und 5 € weitere Kosten je belegter Nacht. Management, Sonderausgaben und Kreditraten sind im Beispiel jeweils 0 €.
| Jahreskennzahl | Ergebnis |
|---|---|
| Verfügbare Nächte | 365 |
| Geplante belegte Nächte | 239,2 |
| Jahresauslastung | 65,53 % |
| Rechnerische Aufenthalte | 47,84 |
| Übernachtungsumsatz | 21.293,25 € |
| Reinigungsentgelte | 2.870,40 € |
| Gesamter Buchungsumsatz | 24.163,65 € |
| Plattformgebühren | −3.745,37 € |
| Tatsächliche Endreinigungskosten | −2.870,40 € |
| Weitere Kosten belegter Nächte | −1.196,00 € |
| Fixkosten | −4.200,00 € |
| Betrieblicher Jahresüberschuss | 12.151,88 € |
Der durchschnittliche Übernachtungspreis beträgt 89,02 €. Juli und August erreichen jeweils rund 2.051,91 € betrieblichen Überschuss. Der schwächste Monat ist Januar mit rund 246,01 €.
Bruchteile von Nächten und Aufenthalten entstehen durch die Durchschnittsrechnung. Die Beträge werden intern ohne Zwischenrundung berechnet und für die Anzeige auf Cent gerundet. Kleine Differenzen beim Nachaddieren gerundeter Tabellenwerte sind daher möglich.
Ein positives Jahresergebnis reicht für die Geldplanung nicht aus
Angenommen, im Januar des Beispiels wird zusätzlich eine Reparatur für 1.000 € bezahlt. Der monatliche Saldo sinkt von rund 246,01 € auf rund −753,99 €. Der Jahresüberschuss bleibt mit rund 11.151,88 € positiv.
Trotzdem muss die Januarlücke finanziert werden. Im vereinfachten Monatsmodell wäre dafür ein Anfangspuffer von rund 754 € nötig. Mit 500 € Anfangsguthaben fehlen rund 254 € zusätzlich. Einnahmen späterer Monate beheben den Engpass zu Jahresbeginn nicht rückwirkend.
Der Planer addiert deshalb die monatlichen Salden der Reihe nach. Der größte bis dahin aufgelaufene Fehlbetrag bestimmt den modellierten Anfangspuffer. Dieser Puffer wird nicht als zusätzlicher Aufwand vom Jahresergebnis abgezogen.
Die wichtigste Einschränkung: Das Modul behandelt alle Einnahmen und Ausgaben so, als würden sie im jeweiligen Monat bezahlt. Eine Reparatur am Monatsanfang und eine Auszahlung am Monatsende können einen zwischenzeitlichen Engpass verursachen, obwohl der Monatsendstand positiv ist. Ebenso fehlen frühere Anzahlungen, verspätete Auszahlungen und nicht erfasste Steuerzahlungen. Der ausgewiesene Betrag ist deshalb eine Orientierung innerhalb dieses Modells und kein garantierter Liquiditätsbedarf.
Planung speichern und wieder laden
Auf diesem Gerät speichern
Der Planer legt auf Wunsch einen Entwurf im lokalen Speicher deines Browsers ab. Es gibt einen Speicherplatz pro Browser und Website. Ein erneutes Speichern ersetzt den bisherigen Entwurf.
Die Werte werden nicht automatisch beim Seitenaufruf geladen. Klicke dafür auf „Gespeicherten Entwurf laden“. So werden neue Eingaben nicht unbemerkt durch ältere Daten ersetzt.
Diese Speicherung ist nicht geräteübergreifend. Ein anderer Browser oder ein anderes Gerät hat keinen Zugriff auf diesen lokalen Entwurf. Das Löschen von Browserdaten kann den Entwurf entfernen. Auch im privaten Browsermodus kann die Speicherung eingeschränkt sein.
Planungsdatei herunterladen
Für eine Sicherung oder mehrere Unterkünfte kannst du die Eingaben als JSON-Datei herunterladen. Diese Datei enthält den Objektnamen, die Grundeinstellungen und die zwölf Monatsannahmen. Sie lässt sich später über „Planungsdatei laden“ importieren und erneut berechnen.
Die JSON-Datei ist eine bearbeitbare Datensicherung, kein lesbarer Ergebnisbericht. Sie enthält keine verbindlich gespeicherten Berechnungsergebnisse. Nach dem Laden berechnest du die Planung erneut. Bewahre getrennte Dateien für verschiedene Objekte oder Szenarien auf; gleiche Dateinamen kannst du beim Speichern umbenennen.
Ungültige oder nicht passende Planungsdateien werden abgewiesen. Der Import ist für dieses BnBnow-Modul in Version 1 vorgesehen, nicht für Plattformabrechnungen oder allgemeine Kalenderdateien.
Ergebnis drucken oder als PDF speichern
Nach der Berechnung stehen „Ergebnis drucken“ und „Als PDF speichern“ bereit. Beide öffnen eine eigene Berichtansicht und den Druckdialog des Browsers.
Wähle dort einen Drucker oder „Als PDF speichern“ beziehungsweise die entsprechende PDF-Option deines Geräts. Für die Jahrestabellen ist A4 im Querformat vorgesehen. Zusätzliche Kopf- und Fußzeilen des Browsers kannst du in den Druckeinstellungen ausschalten.
Der Bericht enthält die Jahresergebnisse, den Monatsvergleich, die Kostenübersicht, den vereinfachten Geldverlauf und sämtliche verwendeten Eingaben. Beim Druck erscheinen aufgelöste Monatswerte: Leere Abweichungsfelder werden durch den tatsächlich verwendeten Grundwert dargestellt.
Die PDF ist eine lesbare Momentaufnahme. Zum späteren Weiterbearbeiten brauchst du den lokalen Entwurf oder die JSON-Planungsdatei. Änderungen an Eingaben machen die bisherige Auswertung ungültig; vor dem Drucken ist eine neue Berechnung erforderlich.
Häufige Fragen
Muss ich alle Zusatzfelder ausfüllen?
Nein. Du kannst zunächst die Grundwerte und die drei Hauptangaben je Monat verwenden. Die Zusatzbereiche sind für abweichende Kosten, Sonderausgaben, Verwaltung, Finanzierung und Speicherung vorgesehen.
Kann ich eine selbst genutzte Ferienwohnung planen?
Ja. Reduziere die verfügbaren Nächte um deine Eigennutzung und andere Sperrzeiten. Laufende Kosten werden dadurch nicht automatisch kleiner. Trage Kostenänderungen gegebenenfalls in den Monatsabweichungen ein.
Wie berücksichtige ich einen komplett geschlossenen Monat?
Setze die verfügbaren Nächte auf 0. Der Planer berechnet keinen Buchungsumsatz und keine belegungsabhängigen Kosten. Fixkosten, Sonderausgaben und Kreditraten bleiben nach deinen Eingaben bestehen.
Was passiert mit Buchungen über einen Monatswechsel?
Der Planer führt kein Buchungsregister. Er verwendet die geplanten belegten Nächte je Monat und eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Gästewechsel werden daraus anteilig geschätzt. Eine tatsächliche monatsübergreifende Buchung mit ihrem konkreten Reinigungs- und Auszahlungstermin wird nicht einzeln abgerechnet.
Sind Zwischenreinigungen enthalten?
Sie werden nicht automatisch aus längeren Aufenthalten abgeleitet. Wenn du zusätzliche Zwischenreinigungen erwartest, kannst du deren Kosten im passenden Monat als Sonderausgabe berücksichtigen. Separate Gästeentgelte für solche Leistungen sind in dieser Version nicht als eigener Umsatzposten vorgesehen. Für den Vergleich eines konkreten langen Aufenthalts eignet sich der Wochen- und Monatsrabatt-Rechner.
Kann ich die Provisionsbasis für die Verwaltung ändern?
In dieser Version ist sie festgelegt: positiver Monatsbetrag nach Plattformgebühren und tatsächlichen Endreinigungskosten. Fixkosten, sonstige Nachtkosten und Sonderausgaben werden erst danach berücksichtigt. Wenn dein Vertrag eine andere Basis verwendet, benötigt der Code eine entsprechende Anpassung.
Wird Umsatzsteuer oder Einkommensteuer berechnet?
Nein. Das Modul ermittelt keine Steuerbeträge und keine Abschreibungen. Verwende die Geldbeträge innerhalb deiner Planung einheitlich. Die Darstellung eines betrieblichen Überschusses ist keine steuerliche Gewinnermittlung.
Muss ich Rücklagen als Kosten eintragen?
Unterscheide zwischen tatsächlichen Ausgaben und dem Geld, das du zusätzlich bereithalten möchtest. Ein freiwilliger Sicherheitspuffer ist kein zusätzlicher betrieblicher Aufwand. Erfasst du geplante Reparaturen bereits als Sonderausgaben, sollten dieselben Beträge nicht nochmals pauschal als Kosten abgezogen werden. Der automatisch errechnete Anfangspuffer wird vom Tool nicht doppelt als Ausgabe verbucht.
Wird der gespeicherte Entwurf an BnBnow übertragen?
Das Modul selbst sendet die Eingaben nicht an einen Server. Es rechnet im Browser und speichert den Entwurf nur nach deinem Klick im lokalen Browserspeicher. Eine heruntergeladene Datei speicherst du auf deinem Gerät. Andere auf der Website eingebundene Dienste sind davon unabhängig; diese Aussage beschreibt ausschließlich die Funktionen dieses Moduls.
Warum ist das Jahresergebnis positiv, obwohl ein Puffer nötig ist?
Weil Ausgaben früher anfallen können als die Einnahmen, die sie im Gesamtjahr decken. Der Planer betrachtet deshalb zusätzlich die Reihenfolge der monatlichen Salden. Er erkennt allerdings keine Engpässe innerhalb eines Monats.
Kann ich mehrere Szenarien vergleichen?
Du kannst beispielsweise eine vorsichtige und eine erwartete Planung als getrennte JSON-Dateien und PDF-Berichte speichern. Eine automatische Gegenüberstellung mehrerer Szenarien nebeneinander ist in dieser Version nicht enthalten.
Passende weitere Rechner
- Der Auslastungsrechner eignet sich für einen schnellen Einzelvergleich der Belegung.
- Mit dem Mindestpreis-pro-Nacht-Rechner prüfst du, welche Preisuntergrenze zu deinen Kosten passt.
- Der Reinigungskosten-Rechner hilft beim Ansatz je Gästewechsel.
- Der Rendite-Rechner betrachtet die Wirtschaftlichkeit im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.
Berechnungsstand: 12. Oktober 2026. Alle Ergebnisse beruhen auf den eingegebenen Annahmen und dem beschriebenen Monatsmodell. Der Planer erstellt weder eine Nachfrageprognose noch eine steuerliche Abrechnung.